תמורות במע"ר המטרופוליני

של תל אביב

יגאל צ'רני 

מבוא 

במהלך השנים הפך המושג מרכז עסקים ראשי (מע"ר) שם נרדף לריכוז העוצמה הכלכלית בעיר ולאזור בולט מבחינה ויזואלית. המע"ר הקלאסי המוכר מן הספרות הוא ה-Central Business District או ה-.Downtown זהו אזור בתוך העיר בעל מגוון תכונות שהופכות אותו לייחודי בהקשר העירוני. כאשר מדברים על המע"ר הקלאסי מתייחסים לכמה תכונות ראשיות: נגישות גבוהה, עלות קרקע גבוהה, ריכוז גבוה של שימושים עסקיים ופיננסיים, ועל פי רוב קו רקיע מודגש המאופיין בבנייה לגובה. בעבר נתפס המע"ר כליבה של העיר אולם עם התעצמות תהליך הפרבור פחתה חשיבותו היחסית ברמה העירונית והמטרופולינית (Gad and Mathhew,

  .(2000; Fogelson, 2001; Ford, 2003

מע"ר תל אביב 

המע"ר בתל אביב צמח ללא תכנון מוקדם אלא על ידי דחיקה הדרגתית של שימושי קרקע למגורים והפיכתם לשימושים עסקיים. בראשיתו, רק מקצת מהמבנים בו נבנו בבנייה ייעודית למטרות של מסחר ועסקים. רובם הוסב לשימושים של משרדים ומסחר ובתי המגורים בו החלו להיהרס ולהיבנות מחדש כבנייני משרדים ועסקים. צמיחתה המהירה של תל אביב בשנות העשרים ובמיוחד בשנות השלושים של המאה העשרים הגדירה את תחומי המע"ר, שבמידה רבה חפף לגבולותיה של השכונה הראשונה של תל אביב, אחוזת בית. מע"ר זה הפך כבר בשנות השלושים למרכז הפיננסי של היישוב היהודי בארץ-ישראל (שביט וביגר, 2001). כבר בשנות השישים משהחל אריה שחר לחקור את מע"ר תל אביב, זיהה את התהליך המאפיין אותו:  

מע"ר תל אביב התקרב בתחילת שנות השישים לסיום שלב דחיקת שימוש המגורים מתוכו ומאז ואילך נמשך גידול על ידי ניצול יותר אינטנסיבי ומוגבר של הקרקע לשימושים עסקיים. 

 (שחר, 1968 עמ' 148)  במקביל להתפתחותה של תל אביב, גלש המע"ר מחוץ לתחומי שכונת אחוזת בית. התרחבות המע"ר בשנות השישים הושפעה לא רק מהתפתחות העיר תל אביב אלא גם מהתפתחות המטרופולין כולה. המע"ר התרחב מעבר לתחומי אחוזת בית מזרחה – לאורך שדרות רוטשילד, והרחובות יהודה הלוי ואחד העם, וצפונה – לאורך רחוב אלנבי. ההתרחבות הטריטוריאלית לתוך אזורים חדשים התנהלה בכיוון צפון-מזרח ואילו בחלק הישן ביותר של המע"ר, המערבי, ניכרו סימני קיפאון והחלשות הפעילות המע"רית. הסיבה לכך היא נטייתם של שימושים מע"ריים

להימשך לאזורים הזוכים ליוקרה. לכן הם חודרים לתוך אזורי מגורים ברמה בינונית ואינם מתפשטים לעבר אזורי עוני ואזורי מלאכה ותעשייה. קיומם של מחסומי התפשטות בכל הכיוונים, למעט בצפון ובצפון-מזרח, הותירו את האזורים הללו כפרצה יחידה להתפשטות המע"ר (שחר, 1968). עשרים שנה מאוחר יותר הפך המע"ר ההיסטורי לאזור כמעט ריק ממגורים. כמו כן, אזורים שהיו בשנות השישים בחזית ההתקדמות של המע"ר, הפכו אף הם לאזורים מע"ריים. כדי לבלום את יציאת התושבים ממרכז העיר יזמה עיריית תל אביב בראשית שנות השמונים את תוכנית לב העיר, שנועדה להגביל את תחומי התפשטות השימושים המע"ריים (מזור, 1987).  

החל משנות השמונים לא ניתן עוד לדבר על מע"ר קומפקטי בתל אביב אלא על מע"ר בו המרכיב הליניארי הוא הדומיננטי. דרכי האורך של העיר והמטרופולין הפכו לציר ההתרחבות הראשי העובר בדרך פתח תקוה (כיום דרך מנחם בגין) בתל אביב וברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן. ציר זה היה רצועת החרושת של מטרופולין תל אביב כבר בשנות השלושים (גונן, 1970). האזורים בעלי האינטנסיביות המע"רית הגבוהה ביותר כללו שישה גלעינים מגובשים יותר ומגובשים פחות שאין ביניהם רצף פיזי אבל כיוונם הכללי הוא מדרום-מערב לצפון-מזרח, על הציר של מנשיה בדרום-מערב ומתחם בורסת היהלומים בצפון-מזרח. ניתן להסביר את כיווני ההתרחבות של התפקודים המע"ריים יותר בהקשר מטרופוליני מאשר כתהליכים פנים-עירוניים. ההתפתחות המטרופולינית נעה לעבר צפון-מזרח על שום היתרון שיש לאזורים עירוניים המצויים לאורך צירי הנגישות המטרופוליניים (גרייצר, 1991). באזור מנשיה הנמצא דרומית-מערבית למע"ר ההיסטורי ראתה העירייה בשנות השישים את המשכו של המע"ר. אולם כוחות ההתרחבות המטרופולינית פעלו בכיוון ההפוך, כיוון צפון-מזרח. בשדרות שאול המלך סביב לבתי המשפט, באזור הקריה, לאורך ציר האיילון, ובאזור בורסת היהלומים ברמת גן התפתחו גלעינים מע"ריים ונוצר יתרון לאזורים הנמצאים לאורך צירי התחבורה הראשיים. תופעה זאת בלטה עוד טרם פתיחת נתיבי איילון והתעצמה עם פתיחתם (קיפניס, 2009). בסוף שנות השמונים נוצר לפיכך מע"ר רב-גלעיני שקצהו האחד נטוע בתחום המוניציפלי של תל אביב וקצהו השני ברמת גן.  

איור 1  

השתנות שימושי הקרקע במע"ר תל אביב בין השנים 2004-1988 

                 מקור: עיריית תל אביב-יפו, נתוני ארנונה 

המע"ר כיישות עירונית ייחודית במאה ה- 21 

בראשית המאה ה-21 מע"ר תל אביב שומר על ייחודיות מרחבית ברמה העירונית והמטרופולינית. תהליך הבנייה לגובה בהיקף נרחב החל בשנות התשעים, אם כי הבניין הגבוה הראשון נבנה כבר בשנות השישים (מגדל שלום). מבחינה מרחבית הבנייה לגובה התפזרה בין התחום ההיסטורי של המע"ר לאורך שדרות רוטשילד והרחובות הסמוכים לבין הציר המטרופוליני של דרך פתח תקוה ונתיבי איילון. בראשיתה, רוב הבנייה יועדה לשימושים עסקיים, קרי משרדים. הנגישות הגבוהה הנסמכת על נתיבי איילון וכבישים אחרים לצד שימוש גובר בכלי רכב פרטיים ושדרוג הפעילות של רכבת ישראל הפכו את הציר לנגיש במיוחד ברמה הכלל- ארצית. הביקוש הרב לשטחי משרדים בשנות התשעים האיץ את בניית המגדלים שברובם יועדו למשרדים. ציון דרך בהתבססותו של הציר המטרופוליני התרחש בשלהי שנות התשעים עם השלמת בנייתם של שני המגדלים הראשונים של מרכז עזריאלי. שימושי הקרקע המרכזיים והצומחים של המע"ר המטרופוליני (בשטחה של העיר תל אביב-יפו) הם משרדים וחנייה     (איור 1). אולם עודפי היצע של שטחי משרדים בראשית המאה ה-21 והעלייה בביקוש למגורים בעיר תל אביב הטו את הכף לכיוון של מגדלי מגורים יוקרתיים שאף הם נבנו לאורכו של הציר המטרופוליני או בסמיכות מיידית אליו. לקראת סוף העשור הראשון של המאה ה-21 נראה כי בניית מגדלי מגורים החליפה את מגדלי המשרדים (איור 2). אף על פי כן, האופי המחזורי של ענף הנדל"ן והיעדר שטחי משרדים עשויים להחזיר את הבנייה של משרדים למע"ר.   

                                                                                                    איור 2

התכנסות למגדלים            (מימין למעלה, בכיוון השעון):  מרכז עזריאלי; מגדל אמות השקעות(לשעבר IBM) בשד' שאול המלך; מגדל  לוינשטיין בדרך בגין; מתחם הבורסה

ברמת גן; דרום הקריה; מגדל דיסקונט

                            במע"ר ההיסטורי

תל אביב היא הליבה העסקית הבלתי מעורערת של מדינת ישראל. הנהלות של בנקים, חברות השקעה ואחזקות, פיננסים, והמשרדים המובילים בתחומי עריכת דין וראיית חשבון ממוקמים במע"ר. עיון במרכיבי מדד תל אביב 25 של הבורסה לניירות ערך לדוגמה, מיטיב להבהיר את הדומיננטיות המרחבית של מע"ר תל אביב. מדד זה הוא אחד המדדים המובילים המשקף את גודל השוק של החברות הגדולות הנסחרות בבורסה. מתוך 25 החברות המרכיבות את המדד, ההנהלות של 14 מהן נמצאות במע"ר המטרופוליני והן משקפות קרוב ל-%60 ממשקל המדד (לוח 1). הדומיננטיות של המע"ר משתקפת גם בריכוזם של משרדי עורכי הדין הגדולים בישראל באותו האזור.  

לוח 1 

 הנהלות תאגידים במע"ר תל אביב על פי מדד תל אביב 25, 2008 

                                        מקור: הבורסה לניירות ערך בתל אביב  www.tase.co.il 

אולם המע"ר של ראשית המאה ה-21 אינו רק מרחב של עסקים ומשרדים. המע"ר ההיסטורי

אותו זיהה והגדיר אריה שחר בשנות השישים הפך להיות מרחב בו מתקיימים זה לצד זה שימושי קרקע מעורבים, וכמו בערים רבות בעולם, אנשים החלו לגלות מחדש את איכויות החיים העירוניים. צעד זה לווה בחזרתם של צעירים, משפחות ומבוגרים אל לב העיר (שנל וגרייצר, 1993). במסגרת החזרה למרכז העיר (back to the city) הפכו גם המע"ר וסביבתו,

בעיקר חלקו הישן, לאזור המושך אליו אוכלוסייה. מגורים התבססו במבנים זמינים קיימים, חלקם מוזנחים ומקצתם משופצים. העלייה החדה בביקוש למגורים נתנה את אותותיה

בהאמרת מחירי הדיור בתל אביב בכלל, ובמע"ר בפרט. כך הפכו שדרות רוטשילד מושא של פיתוח מגורים, אם על ידי שימור מבנים ישנים ואם באמצעות הקמה של מגדלי מגורים יוקרתיים. בשנים האחרונות הביקוש למגורים בעיר הביא יזמים לפנות לעירייה בבקשה להמיר שטחי משרדים במגורים (אפשרויות ההמרה ניתנו בתוכניות המקוריות. הצורך לשמור על התעסוקה במע"ר בכלל ובתל אביב בפרט הביא את העירייה להגביל את אפשרויות ההמרה מתוך מחשבה שהחלפה של שטחי משרדים במגורים תצמצם את אפשרויות ההתרחבות של הפעילות העסקית במע"ר ותעודד בסופו של דבר מעבר של משרדים לא רק לאזורים אחרים בתל אביב אלא מחוץ לגבולות העיר. התמריץ המרכזי להשאיר את המשרדים הוא בראש ובראשונה כלכלי משום שהמשרדים, ובמיוחד אלו של בנקים, משלמים את תעריף הארנונה הגבוה ביותר ויציאתם תהיה פגיעה קשה בהכנסות העירייה מארנונה.  

מעבר לפעילות העסקית המהווה את הנדבך המרכזי, המע"ר הוא גם מוקד לפעילויות של בילוי ופנאי (איור 3). ריבוי של מסעדות, בתי קפה וברים מעיד על החיוניות המתפרצת של המע"ר. אנשים מטיילים, רוכבים על אופניים, דוחפים עגלות ילדים וממלאים את המרחב במשך כל שעות היממה. תכונה זאת הופכת את מע"ר תל אביב שונה מחלק גדול של המע"רים בצפון אמריקה בהם מרב הפעילות מתבצעת בשעות היום. המע"ר בתל אביב מתאפיין בפעילות הרבה מעבר לשעות העבודה המקובלות, בעיקר בשעות הערב והלילה.  

איור 3 

חיי רחוב במע"ר ההיסטורי של תל אביב, שדרות רוטשילד פינת הרצל 

שלוחות מע"ריות 

מעבר למע"ר המטרופוליני המשתרע בתחומי תל אביב-רמת גן החלו לצמוח שלוחות מע"ריות.

שלוחה מע"רית היא אזור תעשייה או תעסוקה שהפך להיות אזור של משרדים, מסחר ובילוי. השלוחות המע"ריות נמצאות מחוץ לגלעין המרכזי של המע"ר. כל שלוחה נמצאת על כבישים ראשיים (כביש החוף, כביש גהה) ורמת המחירים בה גבוהה אבל עדיין נמוכה מזו אשר במע"ר. הבנייה ברובה עדיין נמוכה אבל ניצנים של בנייה לגובה נראים, כמו גם עירוב של שימושים או ראשיתם של שימושים מע"ריים (Kipnis and Borenstein, 2001; Kipnis and Noam, 1998).   במטרופולין תל אביב התפתחו שלוחות מע"ריות במעטפת של העיר המרכזית (העיר      תל אביב- יפו). כיום ניתן להצביע על שלוש שלוחות דומיננטיות: הרצליה פיתוח, רמת   החי"ל, וקריית אריה/קריית מטלון. שלוחות אלה מרמזות על תהליך דומה במקצת לזה המתרחש במטרופולינים בעולם. יציאת העסקים מהמע"ר האיצה את צמיחתם של מוקדי  משנה בפרברים. מוקדים אלה החלו לקלוט עסקים שנהגו קודם לכן להתמקם במע"ר או בסביבתו הקרובה. השיפור בנגישות הפנים-מטרופולינית והמשך פיזור האוכלוסייה והתעסוקה האיצו את התגבשותם של מוקדי המשנה בפרברים. בתל אביב, שבה המע"ר שומר על דומיננטיות מעוררת קנאה, צמיחתם של מוקדים המנותקים פיזית מהמע"ר לא התרחשה בהיקף ובקצב של מטרופולינים אחרים בעולם. אולם גם בתל אביב של ראשית המאה ה-21 אנו עדים לניצנים של יצירת מוקדי משנה

(איור 4).    

            איור 4      שלוחות מע"ריות 

בשלוחות המע"ריות אפשר לזהות חדירה של שימושים שמטבעם נוטים להימצא במע"ר. ניתן לציין כמה דוגמאות. אזור הרצליה פיתוח הפך מאזור תעשייה לאזור היי-טק ובראשית המאה ה-21 הוא הפך להיות מתחם בעל תכונות מע"ריות. לבד מחברות המחשבים והתקשורת השוכנות במוקד זה התמקמו בו ההנהלות של חברות גדולות כמו סופר-פארם, מבני תעשייה, א. דורי ולצדם חברות מתחומי הפיננסים: אלטשולר שחם (בית השקעות), UBS (בנק זר), ומספר רב של קרנות הון סיכון. לקריית אריה/קריית מטלון הגיעו חברות ביטוח ישיר (מגדל, AIG, ביטוח ישיר, שומרה), בית השקעות וכן הנהלות של חברות גדולות: IBM וקודאק-קריאו. התהליך אמנם רק בראשיתו אולם ניתן לצפות שבעתיד, עם העלייה במחירי הקרקע במע"ר והרצון לאחד תפקודים, חברות יעדיפו לצאת למוקדים נגישים הנמצאים לא הרחק מהמע"ר. לאחרונה מכרה חברת שטראוס את המגרש בו עמד מפעל עלית ברמת גן בסכום של 80 מיליון דולר ורכשה בניין משרדים בקריית מטלון בפתח תקוה.    

מעבר לשלוחות המע"ריות התפתחו מוקדים הנמצאים בטבעת החיצונית של מטרופולין תל אביב. הדוגמה המובהקת היאAirport City  או קריית שדה התעופה הממוקמת בצמוד לנמל התעופה בן-גוריון. זוהי הדוגמה הקרובה ביותר בהקשר הישראלי לתופעה של 'ערי קצה' (Edge Cities) המתארת ריכוז של פעילויות שירותים, עסקים ומשרדים הנמצא במרחק רב מהמע"ר בסמוך לכבישים מהירים. במוקד זה שוכנות הנהלות של חברות רבות בהן יוניליוור ישראל, נורטל ישראל, אגד, ומוטורולה ישראל.  

סיכום 

המבנה הפיזי והתפקודי של מע"ר תל אביב עובר תמורות רבות כבר החל מראשית שנות התשעים. בניגוד למטרופולינים רבים בעולם הוא עדיין הלב של הכלכלה המטרופולינית ושל ישראל. המע"ר הופך מצד אחד למתמחה בתחומי השליטה והבקרה של המשק הישראלי והוא גם אחד משערי הכניסה לישראל והקשר שלה לכלכלה הגלובלית. מנגד, הוא גם מבטא תהליך חזרה לעיר, תהליך שחלק מרכזי מהווייתו הוא קיומם של מגורים ופעילויות פנאי ותרבות. בראשית דרכו המחקרית בחן אריה שחר את המע"ר של תל אביב ולימים, כמוביל של צוותי תכנון וחשיבה, ראה את התמונה הגדולה יותר. הוא ראה במדיניות פיזור האוכלוסייה ניסיון לשנות את המצב הקוטבי בו הייתה נתונה מדינת ישראל במשך עשורים רבים, מצב שהוא כינה 'ראש ענק וגוף מצומק'. בעידן הגלובלי מע"ר תל אביב הוא הראש הענק של מדינת ישראל.

אולם בניגוד לתפיסה של פיזור אוכלוסייה שאפיינה את ישראל במשך עשורים רבים, לפיה נתפס הראש הענק באור שלילי, הרי שהתפיסה הדומיננטית כיום רואה בשימוש מושכל במשאבים המצומצמים של ישראל יעד מרכזי. במסגרת תפיסה זאת מע"ר תל אביב הוא אחד

הכוחות המרסנים פרבור ופיזור במטרופולין וככזה, תואם את התפיסה המוצגת בתמ"א 35 שאריה שחר היה אחד ממוביליה.   

המקרה של מע"ר תל אביב שונה מהמקרה של מע"רים רבים במדינות המפותחות, בעיקר אלה של המטרופולינים בצפון אמריקה, בכך שהמע"ר נשאר במידה רבה הכתובת המבוקשת והאטרקטיבית ביותר עבור עסקים רבים. הגורם המכריע בשמירה על הדומיננטיות של המע"ר המטרופוליני הוא נגישות גבוהה. השימוש המוגבר במכונית הפרטית, הסלילה של כבישי רוחב במטרופולין, בצד פרבור מרוחק של האוכלוסייה ימשיכו לעודד את פרבור העסקים מעבר למע"ר ומעבר לגלעין המטרופולין. המשך יציבותו של המע"ר תלויה במתן פתרונות תחבורתיים נאותים ובשמירה על רמת נגישות וזמינות גבוהה של תחבורה ציבורית, יחד עם השמירה על היותו של המע"ר בראש ובראשונה מרכז עסקים ראשי.